执业律师--袁建爱

本文简要谈谈笔者参与代理开发商被诉欺诈销售、要求退房退款案一案的代理思路。

一、案件基本情况介绍

购房者因购买开发商开发的商品房，后因市场行情变化导致房屋价格下跌，心生不满，遂以"开发商销售人员曾口头承诺可签订保价协议"为由，主张开发商构成欺诈销售，向法院提起诉讼，请求撤销《商品房买卖合同》，判令开发商退房退款。其陈述的具体事实和理由是：“我签约当日签署了购房合同及一份"保价协议"，销售人员以"需公司盖章"为由将保价协议收回，并一直没有给我。”购房者认为开发商事后否认存在“保价协议”，属于故意隐瞒、欺诈促成交易，严重损害其合法权益。

二、笔者的代理思路与抗辩策略

作为开发商的代理律师，本律师围绕以下两点进行抗辩：

一是事实上并不存在真实有效的“保价协议”。开发商从未与购房者签署过任何形式的"保价协议"。购房者所称的协议既无开发商盖章确认，亦无证据证明其真实存在。而且，双方签署的《认购协议书》中已明确约定——"销售人员个人的口头承诺、宣传资料等不视为合同要约，不构成合同内容"。购房者作为完全民事行为能力人，签字确认即表明其已知悉并接受该条款约束。且正式签署的《商品房买卖合同》明确约定"房屋总价以合同约定为准，双方确认接受市场价格波动带来的涨跌风险，不存在保价情形"。该约定系双方真实意思表示，合法有效。

二是购房者系基于自身需要购房、而开发商不存在欺诈行为。根据《民法典》相关规定，欺诈的成立须同时满足：行为人有欺诈故意、实施了欺诈行为、相对人因此陷入错误认识并作出意思表示。本案中：

从微信聊天记录看：“担心后面房价降”、“也担心后面有更多的优惠，提前买没享受到”，购房者是基于对房屋本身的认可而作出购买决策，其想要“保价”的目的，仅仅是想不错过后面可能会有更多的优惠、或不愿意承受后面开发商降价销售导致其提前购买可能会承担一定的价格下跌风险。因此，购房者并非“不保价就不买房”，其签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，现其以房地产市场行情下跌为由认为开发商存在欺诈销售显然与事实不符。房价涨跌属商业风险范畴，不构成法律上的"欺诈损害后果"。

三、案件结果

经过充分的庭前准备与证据梳理，团队代理律师在庭审中系统阐述了上述抗辩观点，向法庭清晰展示了购房者主张的事实不清、证据不足、法律依据欠缺的全貌。购房者经慎重评估后，认识到其诉讼请求难以获得法院支持，最终主动向法院申请撤回起诉。

                                                                                                                                                                                                                                                                                                            2026年7月12日