实习律师--张利

一、引言

在城市社区生活中，业主与物业公司、邻里之间的纠纷时有发生——公共车位被占用、楼道堆放杂物、外墙违规搭建……这些看似微小的矛盾，实则关乎业主对共有部分的权利行使。《民法典》第287条明确规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”这一条款如同业主权利的“守护神”，为解决社区纠纷提供了清晰的法律路径。

二、业主请求权：从“共有”到“共治”的权利基石

业主对小区的权利，不仅限于自家房门内的“一亩三分地”。根据《民法典》第271条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分（如电梯、楼道、车位、绿地等）享有共有和共同管理的权利。而第287条的“请求权”，正是这种共有权和管理权的延伸——当物业公司擅自出租公共车位、其他业主占用消防通道时，业主有权依法“叫停”侵权行为。

《民法典》第两百八十七条：业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。本条是在2007年通过的物权法第83条第2款中“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定基础上的修改完善，将业主对侵害自己合法权益行为有权请求承担民事责任的规定单列一条作了规定。在民法典编纂过程中，有的意见提出，物权法第83条规定的是业主的有关义务、业主大会和业主委员会制止损害他人合法权益行为，建议对业主对侵害自己合法权益的行为作单独规定。2018年8月审议的民法典各分编草案吸收了这一意见，单列一条并作了修改完善。

法律及行政法规等规定了一些业主的权利，如民法典第274条、第275条第2款、第280条第2款、第281条、第282条，以及《物业管理条例》第6条等。同时也规定了一些建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主的义务。根据本条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。具体的民事责任，可以依据本法第179条的相关规定。

三、案例概述

1.案件基本事实

原告甲为某小区业主，被告乙为受业委会委托的物业服务企业，负责小区共用设施的养护管理。被告丙与乙签订车位租赁合同，为租赁车位的公司。 原告甲主张乙在其住宅外的通道划设车位并设置限位栏杆、智能道闸，导致消防楼梯被堵塞，侵害了其安全通行权。原告请求：1.确认乙丙的车位租赁合同无效；2.拆除限位栏杆和道闸；3.赔偿经济损失 5,000 元。

2.法院查明

所有权确认：原告提供的房产证及分户平面图经现场勘查确认，原告对上述住宅拥有完整所有权。物业管理委托：2022 年 12 月 1 日，业委会与乙签订《物业管理委托合同》，约定乙负责包括道路、停车场在内的共用设施的养护、维修与运行管理，期限至 2027 年 1 月 31 日。业委会决议：同年业委会表决同意在小区部分车位安装智能道闸系统，实行先到先停的非固定车位管理，但未对案涉车位的单独出租作出授权。租赁合同的签订与履行：2024 年 1 月 5 日，乙与丙签订首份车位租赁合同（租期至 2025 年 1 月 5 日，月租金 1,200 元）；2025 年 3 月 3 日，双方再次签订租赁合同，延长至 2026 年 1 月 5 日。丙在租赁车位后自行安装了智能道闸。侵害效果：乙在案涉车位设置的限位栏杆以及丙自行安装的道闸，实际堵塞了原告住宅的消防楼梯通道，妨碍了安全通行。现场照片、现场勘查笔录均证实了这一点。

3. 法院认定

租赁合同有效：法院认为原告未提供证据证明乙丙之间存在恶意串通，合同属于正常的租赁行为，依法有效。限位栏杆及道闸侵权：依据《民法典》第二百八十七条，法院认定乙、丙的行为阻塞了原告住宅的消防楼梯，构成对业主合法权益的侵害，判决二被告在判决生效十日内拆除限位栏杆和道闸。经济损失请求被驳回：因缺乏具体损失的证据，法院未予支持。

四、案例评析：业主请求权的实务价值

确认业主请求权的适用对象：本案明确了“物业服务企业”和“租赁车位的第三方使用人”均属于《民法典》第二百八十七条所列的侵权主体。

侵权行为的认定标准：只要共用部位的使用被阻碍、危及安全，即可认定为侵害业主合法权益，无需证明侵权行为的主观恶意。

从上述案例可以看出，法院对业主请求权的适用呈现以下趋势：侵权主体范围扩大：不仅限于物业服务企业，还包括开发商、业主本人以及第三方租赁人。侵权行为认定更注重客观后果：只要共用部位的安全、通行受到实际阻碍，即构成侵害。救济手段以“恢复原状”居多：拆除障碍、恢复通行是最常见的判决形式，赔偿损失往往需要明确的损失计算依据。

五、业主请求权的“三大武器”

当合法权益受到侵害时，业主可依据第287条主张以下民事责任，具体适用需结合侵权行为的性质和后果：

1. 排除妨害：让“堵路”的行为停下来

如果侵权行为正在发生（如公共车位被安装地锁、消防通道被车辆长期占用），业主可直接要求侵权方停止侵害、排除妨碍。例如，某小区物业公司将消防通道划设为固定车位出租，业主可诉请法院判令拆除地锁、恢复通道原状。法律依据：《民法典》第236条（物权保护）与第287条结合，侵权方需承担“行为意义上”的责任，即立即停止侵权行为。

2. 消除危险：防患于未然的“安全网”

若侵权行为尚未造成实际损害，但存在潜在风险（如外墙脱落隐患、电梯故障未及时维修），业主可要求责任人消除危险。例如，某楼栋外墙瓷砖松动，物业公司拖延维修，业主可诉请法院责令其立即排查并修复，避免发生坠物伤人事故。实务要点：需举证证明“危险的现实性”，如提供物业整改通知、专业机构检测报告等。

3. 赔偿损失：弥补已造成的经济或精神损害

如果侵权行为已导致业主实际损失（如车辆被掉落的墙皮砸坏、商铺因通道堵塞营业额下降），业主可主张赔偿损失。例如，某业主因邻居违规装修导致自家墙面渗水、家具霉变，可要求邻居承担维修费和物品损失。举证关键：需明确损失与侵权行为的直接因果关系，如保留维修单据、损失清单、沟通记录等证据。

六、业主请求权这些误区要避开

1.“忍忍就过去了”？—— 权利主张有时效限制

虽然物权请求权（排除妨害、消除危险）一般不受诉讼时效限制，但赔偿损失等债权请求权需在知道或应当知道权利受损之日起3年内主张，超期可能丧失胜诉权。

2.“直接起诉”？—— 先尝试“内部解决”更高效

根据《物业管理条例》，业主可先通过业主大会或业委会与物业公司、侵权业主协商，协商不成再向住建部门投诉或提起诉讼。例如，针对公共车位被占用，可由业委会发函要求物业公司整改，避免直接诉讼耗时耗力。

3.“谁侵权告谁”？—— 找准责任主体是关键

物业公司侵权：如擅自处分共有财产、未履行安全管理义务；业主委员会侵权：如侵害业主共有财产权益、违反决策程序与越权行为；建设单位侵权：如未按规划建设配套设施、擅自变更共有部分用途；其他业主侵权：如占用共有区域、违反管理规约。

七、结语

《民法典》第二百八十七条为业主提供了强有力的法律武器，使其在面对物业、开发商或其他业主的侵权行为时，能够依法请求停止侵害、排除妨碍、消除危险。《民法典》第二百八十七条的意义不仅在于赋予业主“对抗侵权”的武器，更在于推动小区治理从“被动管理”走向“主动共治”。业主在行使请求权时，既要敢于维护自身合法权益，也要尊重其他业主的共同利益——毕竟，和谐的社区环境，需要每一位业主的理性参与和法治意识。

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        2025.10.21