2025年9月26日下午2点，湖北予智律师事务所第三十九期“予智沙龙”在律所小会议室如期举行。本次会议由隋文丽律师主讲，聚焦执行案件不动产标的疑难问题，针对一起特殊执行案件引发的链式反应展开讨论。

　　近年来，随着城市化进程的加快，前期一些权属登记不完整、不清晰的不动产在涉及所有权、他物权变动调整过程中引发的生效问题、对抗问题如何认定，以及由于认定偏差产生的执行异议和执行异议之诉相互缠绕，造成执行程序陷入僵局。

　　当不动产的权属变动不明时，执行异议和执行异议之诉涉及的利益广、认定处理难，为不动产处置工作带来不少难度，也增加了程序的复杂性。在这些异议中，真实权利人、虚假权利人相互交错，处理不当，要么会纵容违法者，要么会伤及无辜者。

　　隋律师讲述的具体案例如下：1989年8月23日，甲与乙签订《建房协议书》，约定由甲提供建房场地，乙提供建房所需的全部经费，修建两栋同等面积、同等质量的住房。房屋建成后，一栋归乙使用五十年（下称“案涉房产”）,另一栋交甲使用管理，房、地产权归属军产。1997年8月20日，乙与丙发生借贷纠纷，丙地中院1999年10月20日作出执行裁定，将案涉房产的第5层和第6层所有权抵偿给丙并交付丙。 2006年5月15日，A、B与丙发生借贷纠纷，达成调解，将丙抵偿所得房产的第5层和第6层向A、B予以抵偿。2007年丁与乙借贷纠纷执行一案中，双方自行和解签订《抵债协议书》，将案涉的1-6层办公楼的全部使用权抵偿给丁用于抵债。2008年1月3日，丁地基层法院就《抵债协议书》下发执行裁定将案涉的1-6层办公楼的全部使用权抵偿给丁用于抵债。2008年1月29日，甲与丁签订《房地产使用权变更协议书》，将案涉的1-6层办公楼的全部使用权人变更为丁。2019年4月16日，丙地中院向丁地基层法院出具商请执行函。2019年6月27日，丁地基层法院启动执行监督程序，更正其2008年1月3日作出的裁定，将原1-6层更正为1-4层使用权由乙转让给丁。2021年6月30日，A、B诉丁请求返还案涉房产第五层和第六层，一审驳回诉请，2023年3月13日，二审维持原判。2024 年 5 月 16 日，A、B基于丁地基层法院2019年的执行裁定申请执行，要求责令丁向其返还案涉房产的第五层、第六层，丁提出执行异议，法院裁定驳回A、B的执行申请。A、B不服裁定申请复议，丁地中院作出撤销丁地基层区法院裁定，驳回丁的异议请求。2025年7月15日，丁对丙地中院1999年10月20日作出的裁定不服，提出书面异议被驳回。

　　隋律师指出本案两地法院关于同一执行标的先后作出不同的执行裁定有其特殊背景，案涉房产为军地合作建房，且并未办理相关的权属登记。如何在执行案件中抽丝剥茧、去伪存真，依法依规厘定法律关系、合理恰当分配权利义务需要大家采取严谨、客观的态度，认真研习军产不动产权属法规的历史沿革，具体法律法规梳理如下：

　　1986年6月25日，全国人民代表大会常务委员会发布了《中华人民共和国土地管理法》对土地的用途管制、土地使用权的取得和转让等作出了明确规定。军队土地作为国有土地的一部分，其开发和利用理当符合《土地管理法》的要求。军地合作开发房地产，必须符合土地利用总体规划和城乡规划，严格遵守土地用途管制制度，土地用途的变更、土地使用权的出让等行为需经过相关部门的审批，并办理相应的变更手续。

　　1990年4月20日，中央军委发布了《中国人民解放军房地产管理条例》明确了军队房地产的权属、管理原则、开发利用程序等内容。它规定军队房地产权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产的开发经营需经过严格的审批程序，任何单位不得擅自开发利用军队房地产。

　　1992年10月30日，中国人民解放军总后勤部发布了《军队房地产开发管理暂行规定》对军队房地产的开发经营、军队房地产开发活动的管理等进行了全面规定。明确规定了军队房地产开发活动由总后勤部基建营房部归口管理，严格限制军队房地产的开发经营行为，要求开发利用军队房地产必须报经总后勤部审批等。

　　1992年11月2日，中国人民解放军总参谋部、中国人民解放军总后勤部、中国人民解放军总政治部联合下发了《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》规定利用军队房地产与地方或外商合作开发经营，必须签订完备的合同或协议。明确规定军队单位签订合同或协议时，其文本应报上级房地产主管部门审查后方能签约，并经地方公证机关公证。合同或协议中必须明确写入经军队主管机关审批后才能生效的条款。

　　1995年1月1日，第十一届全国人大常委发布了《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了在军地合作开发房地产过程中，从项目的规划、建设到销售等各个环节，都需要遵循《城市房地产管理法》的规定，确保开发项目的合法性和规范性。

　　2007年01月31日，由国土资源部、财政部、中国人民解放军总后勤部联合下发《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》规定了该通知对军队空余土地转让的范围、条件、程序等进行了规定。要求未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地不得转让。规定了军队空余土地转让的三种模式，确保土地转让的公开、公平、公正。

　　2020年12月29日，由最高人民法院发布《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对合作开发房地产合同的性质认定、效力判定以及当事人之间的权利义务关系等进行了规定。

　　2020年5月28日由第十三届全国人民代表大会发布的《民法典》中关于合同、物权等制度的规定，为军地合作开发房地产合同的订立、履行、变更和解除提供了基本的现行法律依据。

　　隋律师指出这里特别需要留意的是，即使上述部分规定和条例已经废止，也并不影响物权关系变动的梳理。结合上述法律、法规和规定可以认定本案争议房产流转的权属不是所有权。军产， 由军队享有产权，在未取得不动产权手续的情况下 应由军队进行统一管理，使用权变更应获得军队认可或办理相关手续。所以在权属发生变动时，何种情况下发生物权变动效力，需要取得相应军队的认可。

　　对于本案，拨开军产权属不清晰、不明确的迷雾，剩下的就是执行申请、法院调解、执行和解、执行标的异议、执行复议、执行回转等程序性问题。而相较于一般案件的简单一执行不同，本案的特点是多个执行程序穿插进行导致的逻辑线交叉。而把握住军产物权变动需要获得军队认可或办理相关手续这个原则后，结合法院有效的执行裁定就可以大致厘定争议房产楼层的具体权属变动情况。于是，在是否有权占有情况清晰的条件下，法院对基于无权占有返还原物请求权，就能相对清晰的判定执行申请能否得到支持。

　　在案件谈论过程中，袁建爱律师、徐妍律师、吴菊芳律师、宋忠洋律师、唐晓丹律师、陈宇娇律师、金翠律师各抒己见，基于上述案情针对执行过程中各法院执行裁定冲突的问题、法院执行回转的问题，不动产权属争议问题进行了激烈的思想碰撞。

　　下一期“予智沙龙”由余万珍律师主讲，时间是10月10号（周五）下午14点，大家不见不散。