2025年9月19日下午2点，湖北予智律师事务所第三十八期“予智沙龙”在律所小会议室如期举行。本次会议由宋忠洋律师主讲，聚焦“《企业破产法》第十八条司法实践中如何理解与适用”这一核心议题，针对一些破产案件中未履行完毕的合同如何处理展开讨论。

　　宋忠洋律师首先说明这一议题的背景：当下部分行业经营困难，在破产时债权人的权利难以实现。司法实务中涉及多项法律法规、法院答复，在适用中存在争议。

　　《企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该条规定赋予管理人“待履行合同选择权”，即对于双方均未履行完毕的合同享有继续履行或是解除的权利。

　　实践中对于“合同履行完毕”的标准问题，存在两种观点：

　　一种观点认为，合同履行完毕的标准应当是全面、完整的履行完毕，不仅包括合同的主要义务，也应包括合同的次要义务、附随义务。基于这一观点，即使一方当事人履行完毕主要合同义务，例如，房屋租赁合同中，破产企业作为房屋所有权人一方已经提供了房屋给合同相对人，已经履行完毕交付租赁物的主要义务，但其对于后续维修房屋等附随义务并未履行完毕，破产管理人为便于快速处置破产财产，提高财产处置价值而选择解除与承租人的租赁合同。采用第一种观点的法院，多数从提高破产财产处置价值、提高债权人受偿率的角度对合同履行完毕的标准进行解读，认为合同双方不仅应履行完毕交付房屋和支付租金的主合同义务，还应履行完毕房屋的保管、合理使用及租期届满或合同解除后的房屋返还义务，继而支持管理人行使合同解除权。

　　另一种观点则认为，对破产法上的双方均未履行完毕，不能理解为对合同的所有条款全部履行完毕，只有合同的主要义务或者核心义务履行完毕，能够实现双方签订合同的主要目的，即为履行完毕。否则，管理人可以任意解除合同，损害购房者的正当权益，比如在房地产开发企业破产时，房屋买卖合同可能因存在房屋保修、维修基金和税费支付等附随义务尚未履行完毕而被视为待履行合同，从而被管理人解除。最高人民法院也在部分案件裁判中体现了类似观点。宋律师也支持这一观点。

　　接下来宋忠洋律师讲解了待履行合同解除的后果即合同解除后是否具有溯及力的问题。根据《民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《民法典》是明确合同解除后具有溯及力的，依据《企业破产法》18条解除合同，是否具有溯及力学理和司法实践中有很大争论。

　　《企业破产法》第五十三条仅规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”没有就破产法语境下就合同解除后溯及力问题进行明确规定，一种观点认为既然《企业破产法》第五十三仅规定了损害赔偿请求，没有如《民法典》第五百六十六条那样约定恢复原状，即为明确无溯及力。另一种观点认为，《企业破产法》没有明确规定的应该适用《民法典》第五百六十六条一遍规定，破产法语境下应与《民法典》保持一致，认可合同解除具有溯及力。并且，最高人民法院在（2016）最高法民他93号《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》答复函中也明确“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（三）项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还”。这是最高人民法院认可破产法语境下合同解除应具有溯及力的例证。

　　最后，宋忠洋律师从代理债权人的视角，着重分析了以房抵债合同（仅讨论合法有效部分）在房地产企业破产时维护当事人合法权益的路径：

　　如果房屋已交付，未办理不动产过户登记的情况。可以根据《破产案件若干问题规定》第七十条第（五）项、第（六）项规定：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物、尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产来主张将房屋排除在破产财产之外。

　　如果房屋未交付，也未办理不动产过户登记的情房。抵债合同中债权人一方往往已经履行了主合同义务，例如借款的支付义务、建设工程的施工义务等义务已履行，签订购房合同，支付购房款（抵偿）的主要合同义务已经履行完毕，因此，管理人不能够依据《企业破产法》第十八条的规定单方解除以房抵债合同（购房合同）。最高人民法院（2020）最高法民申4265号、（2021）最高法民申2462号等判例中，均认为管理人不能够依据《企业破产法》第十八条的规定单方解除以房抵债合同。

　　实践中还存在管理人不解除合同，但拒绝履行的情况。虽然管理人不能依据《企业破产法》第十八条的规定解除以房抵债合同，但是《企业破产法》第十六条明确规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”管理人以如果继续履行以房抵债合同，向债权人交付抵债房屋，会构成个别清偿。管理人依据《企业破产法》第十六条的规定，从保障债权人公平受偿的角度拒绝或者解除以房抵债合同。

　　紧接着，宋忠洋律师结合建设工程优先受偿权、消费者购房优先的规定，分析探讨了被解除或者拒绝履行后，以房抵债的债权人是否享有购房优先受偿权的问题。

　　《民法典》807条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

　　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中明确“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
　　只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。

　　下一期“予智沙龙”由隋文丽律师主讲，大家不见不散。