2025年6月6日下午2点，湖北予智律师事务所第二十五期“予智沙龙”在小会议室准时举行。本次沙龙由杨君律师主讲，围绕案外人对执行标的的异议及执行异议之诉进行展开讲述，并分享了一个案例。

　　案例：A银行对B公司和谢某享有债权，执行标的为一套房屋。宋某称其于2023年5月购买该房屋，于2024年6月办理相关手续，该房屋于2023年11月被查封，之后宋某提出执行异议，继而引发执行异议之诉。

　　涉及的法律规定：（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。（二）《九民纪要》第一百二十七条【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】

　　金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　在这起执行异议及执行异议之诉案例里，购房人宋某于2024年5月购入房屋，6月完成共同共有办证，11月房屋被查封。若要排除执行，需举证证实满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，即在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或按合同约定支付部分价款并将剩余价款按法院要求交付执行，且非因自身原因未办理过户登记。

　　如果案外人（买受人）能够证明其主张完全符合上述四个要件，法院应当支持其异议请求，停止对该不动产的执行，即不能将该不动产拍卖、变卖用于清偿被执行人的金钱债务，保护了无过错买受人对不动产的物权期待权。该法条为在法院查封前已花钱买房、实际入住且非因自身过错未过户的购房人，提供了对抗法院强制执行房屋的法律途径，平衡了申请执行人的债权实现与买受人的合法权益保护。

　　下一期“予智沙龙”将于2025年6月13日开展，徐妍律师担任主讲人，敬请期待。